谈住房问题






住房问题涉及千家万户老百姓的切身利益。目前，老百姓购不起房，表面上是房价过高，深层次是住房制度不合理，其实质是社会成员占有公共资源不均等，根本原因是机会不公平、规则不公平造成的。因此，必须深化改革，主要是实施按户籍核定购置住房资源制度。

　　应该看到，在控制城市房价上涨的问题上，尽管各级政府下了很大力气，采取了许多有力措施，但依然没能解决房价上涨过高过快的问题。房价上涨主要是由需求拉动、利益驱动、成本推动、关联互动的机制所决定的。其主要问题：首先是居民对城市的需求过大。农村居民想进城，乡里、县里的居民想到城市，小城市的居民想到省会城市乃至北京、上海等特大城市居住，这种需求不断地推动房价上涨，使城市越来越大，也使资本、人才向大城市积聚，小城镇建设难以发展。其次是住房开发成本过大。政府在住房开发方面收取过高的税费种类达40多种，税费加上房地产商到政府部门的公关成本占总房价的比例高达30%以上，进一步加剧了城市住房的价格，这些成本最终都转嫁给了购房人。再次是人为投机牟利过大。有些房地产公司自定价格获取暴利，或有房不卖等待涨价时机；有大量的投机者利用房产增值快，搞投资性购房，甚至私募资金到城里炒房；还有的地方政府为筹集资金搞城市建设，靠卖地和买房给予落户的政策来刺激购房，从中获利，去构筑自己的所谓政绩，也推动了房价上涨，等等。这些因素导致房价居高不下，其直接后果是，使城镇中心的老住户困难户被边缘化，特别是他们祖祖辈辈居住了几十年，地方政府和房地产开发商凭借权力和资本说动迁就动迁，居民业已具有的居住权被剥夺，靠拿着动迁的低标准补偿费而无力原地购房回迁，无奈只有到郊区或更远的地方购房，生活十分不便，使本来就困难的职工雪上加霜；外地的富裕户、新住户进城购房，占据中心繁华地带，生活成本低又方便，等等。新住户挤占老住户的住房权益，是运行规则不公平，使它们失去了公平的机会，最终导致了资源配置的不公平。

　　土地资源是属于国家所有，是社会成员人人均等共享的资源。解决大中城市房地产资源配置不公平现象，迫切需要在大中城市尤其是在副省级以上的城市建立按户籍分享所在地住房资源制度，从根本上抑制炒房、囤房和房地产商自定房价的问题。为从根本上解决房价与成本和居民收入不相适应的问题，必须加大政府定价的力度，改革和完善政府管理土地市场的方式，减少政府收费项目，强化政府监管的权威，建立房地产价格与成本和利润相吻合的房地产价格政策，确保房地产市场的价格合理定位。必须坚持住户就地就近回迁原则，调整房屋开发政策，制定鼓励推行城内小户型城郊大户型的房屋开发政策，保证动迁的回迁户负担小、动得起、住得上，保证困难户和普通百姓居住生活工作交通方便。必须限制超标准购房，对于需要购房者，凭借当地城市户籍可按城市居住标准购买由物价部门审定的房价购买，超标准的适当加价；对长期定居所在城市且有固定工作的可以适当优惠；对没有户籍的外地购买者应在此基础上加收一倍以上的价款，超标加价收入